Waardering

Sinds 2007 bepalen we jaarlijks de waarde van alle onroerende zaken binnen onze gemeente. Dit is in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgelegd. Het proces van waardebepaling wordt zorgvuldig uitgevoerd. Het wordt bovendien gecontroleerd door een onafhankelijk orgaan, de Waarderingskamer. Waarschijnlijk bent u zelf nog kritischer. Het gaat per slot van rekening om uw bezit. Daarom geven wij u inzicht in de uitvoering van de Wet WOZ en het proces van taxeren.

Hoe verloopt de waardering van onroerende zaken?

Stap 1. Verzamelen en beoordelen van alle nodige informatie over de gebouwen in de gemeente.

a. Vastgoedgegevens

  • Vastgoedgegevens zijn objectkenmerken zoals de inhoud en het bouwjaar van een woning.
  • Van het Kadaster krijgen we wijzigingen door in bijvoorbeeld grondoppervlaktes.
  • Ook andere afdelingen van de gemeente zoals Bouwen, Milieu en Veiligheid geven veranderingen door.

b. Marktgegevens

  • Marktgegevens zijn onder andere verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen. Ze komen hoofdzakelijk van het Kadaster, een openbaar register.
  • Daarnaast verzamelen we gegevens uit publicaties van makelaars, uit vaktijdschriften, uit kranten en van het internet.
  • Alle marktgegevens worden gekoppeld aan typen woningen en wijken. Gaat het om een appartement, eengezinswoning, een vrijstaande villa…? En waar is het pand gelegen?
  • Deze gegevens worden vergeleken en beoordeeld per woning. De WOZ-taxateur krijgt zo een objectief inzicht in de prijsontwikkeling van de onroerende zaken.

Stap 2. Bepalen van de waarde door onze taxateurs.

  • De cyclus van opnieuw taxeren voor de Wet WOZ noemen we de herwaardering.
  • De vastgestelde periode waarvoor de waardering plaatsvindt noemen we een tijdvak.
  • De datum waarnaar getaxeerd wordt heet de (waarde)peildatum. Sinds 2007 worden de waarden jaarlijks vastgesteld.
  • Bij het taxeren van woningen en bedrijven wordt niet ieder object van binnen bekeken. Wel worden de vele kenmerken die een waarde kunnen beïnvloeden, beoordeeld en vergeleken met de objecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum
  • De WOZ-waarde die nu op de beschikking wordt vermeld, geldt voor het belastingjaar 2017, maar is bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2016.
  • Het is mogelijk dat de marktwaarde van uw pand in de loop van het jaar stijgt of daalt. Dit heeft geen invloed op de vastgestelde WOZ-waarde.

a. Woningen

  • De taxatiedeskundige van de gemeente gaat uit van de marktwaarde op de peildatum.
  • Het gaat om het bedrag dat een pand zou kunnen opbrengen wanneer er geen belemmeringen zijn bij de verkoop. Dat betekent: geen erfpacht, hypotheek of een zittende huurder.
  • Huurwoningen worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht (alsof het eigen woningen zijn)
  • Per waardegebied zijn alle panden die verkocht zijn rond de peildatum geanalyseerd.
  • De meeste panden worden gebruikt als onderbouwend marktgegeven. Dit zijn gebouwen met bruikbare verkoopcijfers, zonder bijzondere waardebepalende omstandigheden. Referentieobjecten zijn representatief voor panden in een bepaald waardegebied of in een bepaalde categorie.
  • Met behulp van onderbouwende marktgegevens worden de overige panden vakkundig gewaardeerd. Elk pand wordt in principe onderbouwd met 3 vergelijkbare marktgegevens.
  • De verkoopprijzen en getaxeerde waarden van deze objecten vindt u terug op het taxatieverslag van uw pand. Dit is de onderbouwing van de waarde.
  • Daarnaast vindt u op het taxatieverslag informatie over type, bouwjaar, indeling, oppervlakte, adresgegevens en kadastrale aanduiding van uw pand. En natuurlijk de vastgestelde waarde.

b. Kantoren en bedrijven

  • De waardebepaling voor kantoren en bedrijven gaat uit van de ‘waarde in het economische verkeer’.
  • Er wordt uitgegaan van de huurprijs per vierkante meter. Deze huurprijs vermenigvuldigen we met de bruto vloeroppervlakte van het pand en met de kapitalisatiefactor.
  • Voor elk kantoor of bedrijf wordt een kapitalisatiefactor bepaald, op grond van een analyse van de marktgegevens.
  • De kapitalisatiefactor is afhankelijk van het type kantoor of bedrijf en het risico dat een investeerder loopt. Zo zijn leegstand, de bouwwijze en het onderhoud van invloed.
  • Heeft een pand een verhoogd risico om leeg te komen staan? Dan wordt de kapitalisatiefactor lager. Ook een hogere onderhoudsgevoeligheid verlaagt de kapitalisatiefactor. Op deze manier vertaalt de kapitalisatiefactor de huurprijs in een waarde.
  • Huurprijs, oppervlakte en kapitalisatiefactor vindt u terug op het taxatieverslag. Op het taxatieverslag vindt u ook adresgegevens, kadastrale aanduiding, indeling en voorzieningen.

Stap 3. Waardebeschikking naar alle belanghebbenden.

  • Het kan voorkomen dat voor één pand twee waardebeschikkingen worden verstuurd, één voor de eigenaar en één voor de gebruiker.
  • Dit heeft te maken met het feit dat zij beiden een aanslag krijgen voor de onroerendezaakbelastingen (OZB).
  • De OZB voor eigenaren wordt geheven van personen die een onroerende zaak geheel of gedeeltelijk in eigendom hebben. Daaronder vallen ook vruchtgebruikers en erfpachters.
  • De OZB voor gebruikers wordt alleen geheven van degenen die een onroerende zaak huren of gebruiken, mits dit geen woning betreft.
  • Voor de belasting van het waterschap, de inkomstenbelasting en de vermogensbelasting zijn alleen de eigenaren belastingplichtig.
  • Voor de huurder van een niet-woning wordt de waardebeschikking dus alleen gebruikt voor de aanslag OZB.

Stap 4. Registratie alle relevante gegevens van uw huis.

  • U kunt de geregistreerde gegevens van uw pand online opvragen.
  • De waardebepaling voor de Wet WOZ is een continu proces, waarin wij voortdurend een zo hoog mogelijke kwaliteit bewaken.